(article 8-1 de la loi de 1989) – « La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat ».
1. Bail de colocation à contrat unique :
Depuis le 1er août 2015, le contrat de colocation d'un logement loué à titre de résidence principale doit respecter les clauses du bail type tel que défini par le décret du 29.5.15.
Le contrat bail doit être conforme au régime juridique auquel est soumis le logement. Par exemple, lorsque la colocation concerne un logement loué meublé, le bail doit respecter la règlementation applicable aux locations meublées ; lorsque la colocation concerne un logement HLM, le bail doit respecter la règlementation applicable aux logements HLM.
Chacun des colocataires signe le même bail qui est commun à tous. Chacun doit comme le bailleur en conserver un exemplaire. Chacun des colocataires a les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur.
Le dépôt de garantie
Le bailleur peut demander au locataire le versement d'un dépôt de garantie. Le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à un mois de loyer en principal pour les locations vides et deux mois pour les locations meublées.
Il est versé à l’entrée dans les lieux et est restitué déduction faite des sommes restant dues au bailleur à la remise des clés au bailleur par le dernier des colocataires. Par conséquent, le colocataire qui quitte le logement ne peut pas demander la restitution de sa quote-part du dépôt de garantie au bailleur au moment de son départ. Il doit se tourner vers ses colocataires pour régler à l’amiable cette question et nous recommandons d’accompagner cette demande par un écrit.
Les charges
Le bailleur peut récupérer les charges locatives de deux façons :
Soit par paiement d’une provisions mensuelles de charges : les charges locatives doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par un décompte de charge (libre aux locataires de vérifier les charges imputées, par un contrôle des charges). Dans ce cas, il faut comparer les provisions versées avec les dépenses réellement engagées par le propriétaire.
S'il s'agit d'un forfait versé en même temps que le loyer : le montant du forfait doit être définis dans le contrat, et il ne pourra pas y avoir de régularisation ultérieure.
En cas d’impayés
Si le contrat ne contient aucune clause de solidarité, les locataires ne sont pas solidaires. Chacun ne peut être poursuivi que pour le paiement de sa quote-part. À l’inverse, si le contrat contient une clause par laquelle les preneurs se « déclarent solidaires » ou « s’engagent solidairement », chacun peut être poursuivi pour la totalité. Celui qui a payé se retournera alors contre son ou ses copreneurs.
En cas de congé donné, il existe deux cas :
Congé donné par tous les colocataires : Le congé est adressé au bailleur, soit en lui adressant chacun un congé, soit en lui adressant un congé commun comportant tous les noms et signatures des colocataires. Le montant du dépôt de garantie est versé par le bailleur à l’un d’entre eux. A chaque colocataire de s'arranger pour la répartition de sa quote-part.
Un seul colocataire souhaite quitter le logement : Le colocataire donnant congé, doit respecter un délai de préavis comme n'importe quel locataire.
Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux. Le départ d’un colocataire ne nécessite pas obligatoirement l’établissement d’un nouveau contrat de location. Si un nouveau colocataire lui est substitué, avec l’accord préalable du bailleur, un avenant au bail est indispensable. Le bailleur ne peut pas en revanche imposer dans le bail un nouveau locataire sans l’accord des autres colocataires.
Si le contrat ne contient pas de clause de solidarité, le locataire est libéré du paiement des loyers dès la fin de son préavis. En revanche, si le contrat contient une clause de solidarité, la solidarité d'un des colocataires (et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui) lorsqu’un nouveau colocataire est entré dans les lieux. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
La colocation à plusieurs contrats :
Chaque colocataire signe avec le bailleur un contrat de location bail indépendant, conforme au régime juridique auquel est soumis le logement. Chacun des baux doit préciser :
La pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive ;
Les parties communes mises à disposition de l’ensemble des colocataires (cuisine, salle de bain, salon, etc.)
Contrairement à la conclusion d'un bail unique :
- En cas de congé donné par un des colocataires pour sa partie privative, le bailleur peut choisir un nouveau colocataire sans nécessité d'avoir l'accord des autres colocataires. Pareillement, en cas de proposition de renouvellement de bail ou de congé par exemple, le bailleur devra adresser à chaque colocataire toute notification ;
- Le colocataire sortant récupère son dépôt de garantie dans le délai fixé par la loi ou par le contrat ;
- La durée de chaque contrat peut être modulée en fonction de la demande du locataire (par exemple : un contrat de neuf mois pour un étudiant et un contrat d'un an pour le ou les autres colocataires).
- Le colocataire est responsable du paiement de sa quote-part du loyer et de toute somme due au bailleur (charges, réparations locatives) correspondant à ce que précise son contrat de location.
Les aides au logement
Chaque colocataire peut bénéficier d'une aide au logement qui lui est propre et au prorata de la partie du loyer qu'il paye.
La taxe d'habitation
Une seule taxe d'habitation est établie au nom de l'un des occupants. Il appartient aux colocataires de se répartir le montant de la taxe entre eux, ce qui relève de la sphère privée (article 1408 du code général des impôts).
L'assurance du logement
Les colocataires sont tenus de s’assurer au titre de l’assurance multirisque habitation. Ils peuvent souscrire un contrat unique ; en ce cas, la police d’assurance doit mentionner le nom de chacun des colocataires. Ils peuvent aussi souscrire individuellement une assurance.
Toutefois, les parties au contrat de bail d’une colocation peuvent convenir, par une clause expresse du bail, de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte des colocataires. Le montant de la prime d’assurance annuelle est récupérable par le bailleur à chaque paiement du loyer.
Textes de références :
